房地产投资和销售是影响明年宏观经济波动的核心变量。预计商品房销售面积增速-2-0%，新开工4-6%，施工5-7%，竣工20%。建安投资增速5.4%，土地购置费增速9~10%，房地产开发投资增速6-6.5%。
房地产投资和销售是影响明年宏观经济波动的核心变量。预计商品房销售面积增速-2-0%，新开工4-6%，施工5-7%，竣工20%。建安投资增速5.4%，土地购置费增速9~10%，房地产开发投资增速6-6.5%。
一、房地产投资是明年经济波动的核心变量
2019年，房地产投资增速再超市场预期，其中建安投资增速触底反弹，对相关工业品价格和工业企业利润形成托底，也缓解了基建承担的稳增长压力。
2020年，房地产投资是影响宏观经济波动的核心变量：基建(小幅回升)和制造(底部震荡)不会有太大意外，消费波动较小，出口虽然可能继续走弱，但关税的边际影响在减弱。因此，在政策持续偏紧的环境下，
房地产投资韧性的持续性和拐点可能成为后续经济基本面、上中游原材料价格、货币财政政策空间节奏、大类资产价格走势的重要影响因素。
二、房地产投资的韧性来源于销售
销售是一切逻辑的根
源。
过去4年(2016-2019)，房地产开发投资增速连年攀升，韧性超市场预期，核心因素是房地产销售的高景气：只要销售保持一定景气度，房企从拿地到开工、建安施工、直至竣工就可以维持一定强度，虽然各项走势的节奏会有变化，但整体投资增速不会太差。
2014年开年，商品房销售面积增速转负，此后下行压力逐渐加大，2014年下半年，房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。2015年开年，销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%。2016年，销售增速进一步升至22.5%。2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。
2018-2019年，尽管房地产各项政策进一步趋紧，但销售面积仍然保持了微幅正增长，并未如2008、2011和2014年陷入深度负增长。
图1:2015年以来商品房销售面积增速连续正增长(%)
资料来源：WIND，天风证券研究所
2015年以来商品房销售的高景气，造就了2016年至今房地产投资增速的高韧性：2016年上半年，建安投资增速走高，下半年土地购置费后来居上，全年投资增速6.2%，2015年仅1.2%。2017年，建安投资和土地购置费增速走向基本相反：建安增速走弱，土地购置费持续上升，全年增速7%。2018年，土地购置费增速在年中达到历史第二高点74.4%后开始回落，但建安增速企稳，全年增速9.5%。2019年，土地购置费增速进一步回落，建安增速连续回升，预计全年增速10%。
图2:2016年以来房地产开发投资增速连年上升(%)
资料来源：WIND，天风证券研究所
三、房地产销售连续3年17亿平的直接原因是房价连续4年正增长
影响销售的最直接因素是价格。百城住宅价格指数同比从2016年至今持续保持正增长，2017年之后涨幅回落但斜率较缓。
从2017年
房地产严格限购以来，价格保持同比正增长且回落缓慢，也并未如2009、2012和2015年一样陷入负增长。
图3:2016年以来房价持续正增长(%)
资料来源：WIND，天风证券研究所
具体来看，二三线城市表现出更强的价格韧性：一线城市16年涨幅到达顶峰，17年回落后18年至今基本横盘；二线城市17年严格限购之后涨幅回落，但今年仍然上涨4.6%；三线城市房价上涨启动最晚，但涨幅回落最慢，今年涨幅达到4.9%。
图4:2015年后各线城市轮动上涨，二三线韧性较强(%)
资料来源：WIND，天风证券研究所
四、房价保持正增长的根本原因是刚需和低库存
